Nederlandse huurwoningen zijn gewild bij institutionele beleggers. Gemiddeld genomen is 16 procent van de woningportefeuilles van Europese pensioenfondsen belegd in de Nederlandse woningmarkt, zegt Harm-Zwier Medendorp, strategy lead alternatieve beleggingen in het Multi-Management team van Aegon Asset Management.
De grotere Nederlandse pensioenfondsen hebben volgens hem al heel lang een aanzienlijke blootstelling aan Nederlandse huurwoningen en zitten boven het Europese gemiddelde. Daar komt bij dat ze ook flink in Nederlandse woninghypotheken beleggen. ‘Er is dus sprake van een significante home bias’, zegt Medendorp. Maar volgens hem zijn Nederlandse woningbeleggingen op basis van de historische rendementen een vrij stabiele categorie en voegen ze per eenheid risico veel waarde toe.
‘Het rendement-risicoprofiel is erg defensief. Een woning is een eerste levensbehoefte voor de consument. Daardoor is de betalingsmoraal hoog en is er sprake van een zekere belegging qua inkomsten. Dat maakt huurwoningen interessant voor pensioenfondsen. Wat de beleggingscategorie ook buitengewoon aantrekkelijk maakt, is dat de huur in de meeste gevallen voor een deel gelinkt is aan de inflatie.’
Maatschappelijke impact
Pensioenfondsen kunnen bovendien een maatschappelijke rol vervullen op de woningmarkt, stelt Medendorp, door in te spelen op de Sustainable Development Goals (SDG’S) van de Verenigde Naties. Denk aan goede gezondheid en welzijn, en duurzame steden en gemeenschappen met betaalbare woningen.
‘Er zijn verschillende invalshoeken voor pensioenfondsen om invulling te geven aan hun ESG-beleid. We zien ook nieuwe beleggingsinitiatieven ontstaan die daarop inhaken. Zo wordt er meer geïnvesteerd in zorgwoningen, omdat ouderen langer zelfstandig blijven wonen en toch zorg nodig hebben.’
In de voorbije jaren zijn de woningprijzen en huren fors gestegen. Het bruto aanvangsrendement op eersteklas (‘prime’) huurwoningen in Nederland is volgens vastgoedadviseur Savills intussen gedaald naar 3,5 procent. Het verschil tussen de aanvangsrendementen en de yields op veilige staatsobligaties is door de sterke waardestijgingen kleiner geworden. ‘Toch is de spread nog steeds interessant voor pensioenfondsen en andere beleggers’, stelt Medendorp vast.
‘Vanuit mijn functie vergelijk ik de aanvangsrendementen van de verschillende vastgoedsegmenten met elkaar en ook dan springen woningenbeleggingen er nog altijd gunstig uit. Vergeleken met kantoren en winkels zijn woningen bovendien veel minder conjunctuurgevoelig. De vraag naar middel-dure huurwoningen in Nederland is gewoon heel groot, terwijl het aanbod ver achterblijft. Dat zal niet zo snel veranderen en stut de woningprijzen.’
Nederland als stabiele basis
Medendorp beschouwt de Nederlandse woningbeleggingsmarkt als een mooie stabiele basis in de portefeuille, en als aanvulling daarop kijkt hij naar mogelijkheden elders in Europa. Zo worden er in het Verenigd Koninkrijk vaak woningen door particulieren verhuurd en niet zoals in Nederland op grote schaal door pensioenfondsen. ‘Dit biedt voor fondsmanagers kansen om een kwalitatief hoogstaand product in de markt te zetten, wat de woonconsument aanspreekt’, zegt Medendorp.
Daarnaast heeft het Multi-Management team van Aegon AM een aantal jaren geleden voor haar institutionele klanten een positie in Duitsland opgebouwd en inmiddels ook weer verkocht. Dat heeft een mooi rendement opgeleverd. ‘Vanwege de vaak minder ontwikkelde huurmarkten in het buitenland ligt het risico wat hoger dan in Nederland, maar daartegenover staat ook een hoger rendement. Ons vizier is gericht op stedelijke gebieden, omdat we denken dat de verstedelijking op lange termijn doorzet.’
Ondanks de krachtige prijsstijgingen blijven de rendementskansen volgens Medendorp goed. ‘We verwachten dat het indirecte rendement door de economische cycli heen de inflatie zal volgen. Het direct rendement op de Nederlandse woningmarkt schat ik op de lange termijn in op 3 tot 4,5 procent per jaar.’
Amsterdam verliest glans
Volgens Mirjam Bani (foto), econoom bij ING, staan de verhuurrendementen op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt flink onder druk. ‘In Amsterdam is het directe rendement op een doorsnee beleggingswoning vorig jaar teruggevallen van 3,9 procent naar 3,5 procent, bij een financiering van 70 procent en een 10-jaarsrente van 3,3 procent’, zegt Bani.
‘Dat kwam vooral door de daling van de gemiddelde huurprijzen met 6,1 procent, nadat de huren tussen 2014 en 2019 met een kwart waren opgelopen. Maar ook de verdere waardestijging van 3,5 procent gedurende 2020 droeg bij aan de daling van de directe rendementen.’
Ook in de gehele Nederlandse woningbeleggingsmarkt zijn de directe rendementen in de afgelopen jaren flink gezakt, blijkt uit gegevens van brancheorganisatie INREV. Het uitkeerbare directe rendement van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die alleen in de Nederlandse woningmarkt beleggen, lag vorig jaar op 2,71 procent, tegen nog 4,07 procent in 2014.
Dit jaar staan de verhuurrendementen verder onder druk door de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 procent naar 8 procent. ‘Het directe rendement in Amsterdam daalt daardoor nog eens met circa 40 basispunten naar 3,1 procent’, aldus Bani. Langetermijnbeleggers zijn volgens haar meer gericht op het directe dan het indirecte rendement en vergelijken het risico-rendementsprofiel uiteraard met andere beleggingen. Dan springt de Amsterdamse woningmarkt er nog redelijk goed uit.
Terugval
‘De terugval van het rendement op Amsterdamse woningen in 2020 is vergelijkbaar met de daling van de yields op tienjarige Europese staatsobligaties. De relatieve aantrekkelijkheid van de beleggingscategorie is dus niet veranderd’, aldus Bani. Vergeleken met de daling van de verwachte earnings yield op Europese aandelen met 170 basispunten valt de afname van het direct rendement op de Amsterdamse woningmarkt nog relatief mee.
‘Wel zien we dat woningbeleggers in toenemende mate uitwijken naar andere regio’s in Nederland, omdat de prijzen in Amsterdam sinds 2013 veel harder zijn gestegen dan het landelijk gemiddelde. Amsterdam is door de jaren heen vanwege die prijsstijging minder aantrekkelijk geworden. Tegenover het hogere directe rendement buiten de hoofdstad staat echter ook een hoger leegstandsrisico’, waarschuwt Bani.
De verslechterde betaalbaarheid zette voor de coronacrisis de huren in de hoofdstad al onder druk en dat werd nog eens versterkt door het wegvallen van immigranten. ‘Dit is deels een tijdelijk effect, want we gaan ervan uit dat kenniswerkers na de pandemie weer terugkeren.’ Overigens is de druk op de huren vooral te zien in het dure segment. ‘Het middel-dure segment is minder conjunctuurgevoelig en lijkt vooralsnog minder last te hebben van de pandemie.’
Politiek
Vastgoedbeleggers krijgen dit jaar te maken met maximalisering van de huurprijsstijgingen in de vrije sector. In de komende drie jaar mogen de huren met maximaal de inflatie plus 1 procentpunt stijgen. ‘Hoewel woningen daarmee hun inflatiebescherming houden, kan dit het directe rendement onder druk zetten’, zegt Bani.
In extra regelgeving om particuliere beleggers te ontmoedigen ziet ze een risico voor de woningbeleggingsmarkt in Amsterdam en de andere grote steden. ‘Maar ik denk dat de politiek zich ervan bewust is dat maatregelen om de betaalbaarheid van de huren te verbeteren ten koste gaan van de aantrekkelijkheid om nieuwe woningen te bouwen. Dat kan het woningtekort nog vergroten.’ Want Amsterdam heeft volgens Bani een enorme aantrekkingskracht op bedrijven en mensen, waardoor de vraag naar woningen erg groot blijft. ‘De krapte houdt nog zeker tien jaar aan en dat zorgt voor lage leegstandsrisico’s.’