Dit zegt Dirk Philippa (foto), manager van het Fidelity Global Property Fund, in een interview met Fondsnieuws.
Sinds eind vorig jaar is de voornaamste overweging van het zijn winkelcentra in de VS. ‘We zijn van een onder naar een overweging gegaan van retail-vastgoed. We hebben vooral onze weging vergroot naar exploitanten van winkelcentra in de VS, zoals Simon Property en General Growth, vanwege de aantrekkelijke waarderingen.’
Noord-Amerika
Toen de crisis toesloeg ging het fonds naar een onderweging van de VS. ‘Het belangrijkst was beschermen van kapitaal. We focusten op hoge kwaliteit en lage schuld in onze selectie’, aldus de Fidelity Worldwide Investment-manager.
De VS waren snel met het opschonen van de banken en vastgoedbedrijven vonden alternatieve vormen van financiering. Het macro-economische plaatje verbeterde dusdanig, dat vanuit een top-down perspectief de VS er weer ‘gezond’ uitzien.
Europa
Europa loopt wat dit betreft achter, qua groei en vertrouwensindicatoren. Philippa wijst er verder op dat nog maar weinig is afgeschreven op hun vastgoedfinancieringen door de banken, die toch al hogere leverage hebben dan hun Amerikaanse evenknieën. Binnen Europa steekt het Verenigd Koninkrijk nog gunstig af, geholpen door overheidsinitiatieven gericht op vastgoed zoals het ‘help to buy’ programma.
Echter, Europa, inclusief het VK, ziet er duur uit. Een vergelijking tussen UnibailRodamco en genoemde Simon Porperty Group valt in het voordeel uit van de laatste. Philippa: ‘Rodamco is een prachtig kwaliteitsfonds, maar handelt op een premie van 20 procent ten opzichte van intrinsiek. Daarbij is het echt een Frans fonds en om nou te zeggen dat Frankrijk er zo goed voorstaat? Niet echt.’
Azië
Ook ten aanzien van Azië heeft de vastgoedbelegger zijn reserveringen. De overweging die het fonds innam bij de aankondiging van Abenomics en het vergroten van de geldhoeveelheid is teruggebracht. Australië blijft onderwogen en direct in China beleggen doet het fonds helemaal niet meer.
‘Ik was bijna twee jaar terug in Chengdou. Het was schrikbarend hoeveel kantoor- en woningtorens er in aanbouw waren, ik heb honderden projecten gezien’, vertelt Philippa. ‘Eenmaal terug ben ik meteen posities gaan afbouwen en sinds een jaar hebben we onze exposure naar nul teruggebracht.’
Een aanstaande crash op de Chinese vastgoedmarkt verwacht hij niet. ‘De waarderingen zijn laag en de overheid zal er alles aan doen om dit te voorkomen’, stelt de fondsmanager.
Real assets
Net als de Japanse, Amerikaanse, Britse en recentelijk de Europese centrale banken zal de Bank of China waarschijnlijk ruim monetair beleid blijven voeren. Aan een kant, blijven markten hierdoor verstoord. Maar aan de andere kant, biedt het steun aan vastgoedwaarderingen.
‘De money printing business is bullish voor real assets’, zegt de in Londen werkende en wonende Nerderlander.
Rendement
Het in Luxemburg genoteerde Global Property Fund dat zich onder meer op de Nederlandse markt richt heeft een omvang van 230 miljoen euro en boekte volgens gegevens van Morningstar dit jaar tot nu toe een rendement van 12,2 procent en 10,2 procent per jaar over de afgelopen drie jaar.